開發商不再允許業主短租車位 業主必須交齊25萬長租20年

據經濟之聲《天天315》報道，對于有車一族來說，停車可是件大事。

最近，家住海口的吳女士就遇到了停車難題。吳女士入住海口市國瑞城爵士苑已經兩年了，據她介紹，當時在買房時，開發商承諾每家配一個車位，每月租金210元。可就在今年四月份，突然被開發商要求一次性交齊25萬元，買斷20年的車位使用費，沒有合同，沒有產權，只有一個開發商自己定的協議。

吳女士說，從今年四月份開始，小區物業開始進行特別管制，不包月的車輛已經不可以單次進入小區了。有些業主不常住在國瑞城，他們可能只是偶爾回到國瑞城住，那些沒有放車牌識別的車輛已經不可以進入小區了，只有包月才能進入。

當初買房的時候，開發商是否告知過之后可能要變短租為長租呢？吳女士表示，不但當時沒有告知，現在也是在沒有和任何一位業主協商的情況下突然就下通知了。開發商突然在6月7日發布了一個《關于國瑞城地下停車場車位轉讓的通知》，并貼在電梯門口，通知明確的告訴業主，自發布日開始，物業公司就已經停止了地下停車位的租賃工作，并且由開發商接手。從此以后，這些租金都是由開發商收取，物業沒有資格收取。吳女士也曾經和物業的工作人員溝通過，想知道為什么通知下的這么突然，他們說他們也不清楚，而且他們也會遭受一些損失。

吳女士所住的小區在海口算是比較高檔的小區。吳女士算了一筆賬，如果按長租價格計算，折合下來，每月費用基本上是原來的5倍，自己接受不了。

據吳女士介紹，長租除了一次性交25萬之外，每月還要交60元的車位管理費，吳女士想不通收取這些收費的依據是什么。四月份買車位的人并不多，可能只有10個左右，但現在可能已經有60至70個人買車位了。從6月7日開始，國瑞城的開發商就說從6月30日開始，車位的問題不再由物業決定，業主只能與跟國瑞城開發商進行長租，長租的年限是20年，費用是25萬，包月和包年都不行了。

業主們在看到通知之后，很多人聚集在小區門口想要和開發商商談，開發商方面始終沒有一個人出面，吳女士說，電話也打不通，人也找不到，自己很想解決問題，也想聽開發商當面如何解釋。

吳女士說，自己所在小區有600多戶人家，卻只有400個車位，并沒有達到當時開發商承諾的每家都可以有一個車位。吳女士很擔心這樣下去自己的車回不了家。

《天天315》欄目記者致電吳女士家所在物業管理部門，物業的張小姐表示，自己的權限只是，按原有每月210的價格，再為業主延期3個月，至于3個月之后怎么辦，她也不能確定。

現在一些小區的停車位都要求車主必須購買，不能短租。而且有些車位還沒有產權合同，有的只有協議。在北京中簡律師事務所律師胡曉看來，小區開發商這樣的做法存在很大問題。小區的地上停車位原則上屬于全體業主共有。目前爭議比較多的是地下停車位，以北京市為例，有的小區的地下車位可以出售，業主可以買，有的小區是業主想買，而開發商只租不賣，之所以出現如此復雜的情況是由于產權問題。在整個規劃中，小區的地下停車位是否是配套設施，如果是配套設施，數量是否足夠等，多種原因都可能導致最后在產權交割階段出現一些問題。就本案例而言，開發商只長租而且要求一次性買斷20年的車位使用費，可以判斷出：第一，該小區的開發商可能沒有小區地下車位的產權。第二，未經商量突然作出這樣的改變，它可能希望通過這樣一些方式快速收集資金。胡曉同時提醒消費者，簽訂這樣的長租協議存在風險，因為其沒有相關的配套政策做保障。

對于停車位定價問題，北京潮陽律師事務所律師胡鋼介紹，2015年10月發布的《關于推進價格機制改革的若干意見》中強調，機動車停放服務收費的價格形成機制要充分發揮價格杠桿作用，發揮市場配置資源的作用。在堅持市場取向的同時也強調公平原則。2015年12月，《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》發布，其中提到，要健全市場價格行為規則。由于市場有其盲目性，意見強調要加強對市場停車服務收費的監管，對交易雙方地位不對等的，要通過指導雙方制定議價規則，發布價格行為指南等方式，引導經營者的價格行為，維護正常的價格秩序。另外，海南省也發布了相關的政府性指導意見，在指導意見中也強調，對于存在議價能力的小區，可以完全走市場調節價；但是對于不完全具備市場議價能力的小區，要走政府指導的價格。就本案例而言，消費者可以按照海南去年發布的《海南省車輛停放服務收費管理辦法》中有關議價能力的指導原則，要求相關監管部門進行協調指導，對于開發商的這種錯誤行為給予糾正。

在本案中，吳女士所在小區之前并沒有告知業主，突然通知業主要以長租的方式一次性收取業主25萬元，而且沒有商量的余地。這種做法是否符合相關法律法規？

對此，胡曉表示，如果吳女士居住的小區已經成立了業主委員會，這個事情應該由業主委員會出面和車位管理部門、物業公司或開發商直接進行協商。如果大家沒有共同面對事情的決心，很有可能業主就會被單獨擊破。盡可能多地聯合業主做這個事情，同時可以考慮向當地物價部門反映情況，突然間收一個長達20年且高昂的停車費是否合理，是否有依據。

胡鋼認為，目前按照海南省的相關規定，所謂有議價能力的走市場調節價，不具備業主和物業或者停車服務企業協商議價條件的住宅小區配套停車設施的，要按照政府定價收費。在是否有議價能力，或者協商議價條件的前提下，整個居民住宅小區要么按照法定程序組織成立業主委員會，要么經業主大會決定，要么業主共同決定同意的，或者法律法規規章同意，發揮組織力量，和相關經營者，包括開發商、停車服務經營者進行協商談判。單個業主也可以向海南省的物價部門、住建部門，或者海南省交通運輸廳等主管部門進行投訴、舉報。

本案例中，吳女士表示，自己小區的停車位一部分是人防工程。對此，胡曉提醒，人防工程即人民防空工程，它是一個特定條件下的產物，一般而言，它不具備產權過戶的條件，因此她不建議消費者買人防工程的車位。至于具體哪些車位能買哪些能租的問題，胡曉認為，能不能辦產權證是一個最簡單的判斷標準。如果開發商自己已經辦好了產權證，也符合相應的條件，這種情況下可以買。在租停車位時，她建議消費者參考當地物價部門的相關規定，看其具體定價是否符合政府定價或者指導標準。