消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽合同時(shí)需多留意

深圳市消委會(huì)于今年一季度調(diào)查了本市12個(gè)在售樓盤(pán)后發(fā)現(xiàn)：在新房銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用不良營(yíng)商手法損害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況仍然普遍存在。

不良營(yíng)商手法一：開(kāi)發(fā)商在提供的補(bǔ)充協(xié)議中聲稱“本協(xié)議是經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方平等協(xié)調(diào)達(dá)成的補(bǔ)充約定，并非合同格式條款，與預(yù)售合同不一致的，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，但在實(shí)際交易中又不允許消費(fèi)者協(xié)商修改補(bǔ)充協(xié)議中的條款。

消委會(huì)的專家稱，補(bǔ)充協(xié)議條款是經(jīng)營(yíng)者預(yù)先為重復(fù)使用而單方制定的條款，在訂立合同時(shí)并未與消費(fèi)者協(xié)商，符合《合同法》第39條第2款關(guān)于格式條款的定義，應(yīng)認(rèn)定為格式條款。

由于格式條款是經(jīng)營(yíng)者事先單方面制定未予消費(fèi)者協(xié)商的條款，因此我國(guó)無(wú)論從立法角度還是從行政監(jiān)管角度都對(duì)格式條款做出了較嚴(yán)格的規(guī)定。比如《合同法》第39條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明”，第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”，第41條規(guī)定“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在明明是合同格式條款的協(xié)議中非要強(qiáng)調(diào)協(xié)議是“非格式條款”，若真是非格式條款，就應(yīng)該允許消費(fèi)者協(xié)商修改，但在實(shí)際交易中，開(kāi)發(fā)商又不允許協(xié)商修改。而在這個(gè)不允許協(xié)商修改的補(bǔ)充協(xié)議中又大量存在著損害消費(fèi)者合法權(quán)益的不平等的格式條款，開(kāi)發(fā)商這樣做的目的是顯而易見(jiàn)的，即如果承認(rèn)是格式條款，其補(bǔ)充協(xié)議中大量的不平等條款將面臨著可能無(wú)效的司法認(rèn)定，如果標(biāo)上“此協(xié)議非合同格式條款”，則可造成是與消費(fèi)者平等協(xié)商形成合同的假象，補(bǔ)充協(xié)議中的不平等條款就可以辯解說(shuō)是消費(fèi)者自愿接受的條款，一旦發(fā)生糾紛，在法律適用方面，會(huì)出現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者極其不利的局面。

開(kāi)發(fā)商這種做法對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的侵害是毋庸置疑的，而這種手法背后隱藏的巨大法律陷阱也是急需揭示和懲戒的，此手法應(yīng)引起立法、司法和執(zhí)法部門(mén)的高度重視，予以科學(xué)引導(dǎo)規(guī)范，方有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

不良營(yíng)商手法二：消費(fèi)者需要認(rèn)真閱讀理解的合同文件只有一份，常被固定于交易場(chǎng)所的角落處，其中的補(bǔ)充協(xié)議存在大量不公平條款，其字體細(xì)小如麻。整本合同文件內(nèi)容繁多，專業(yè)性極強(qiáng)，但卻不允許消費(fèi)者拍照或復(fù)印，也不允許帶走，經(jīng)營(yíng)者更不會(huì)主動(dòng)提示和解釋其內(nèi)容，甚至還催促消費(fèi)者先交定金，再看合同。

專家認(rèn)為，誠(chéng)實(shí)信用原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)基本道德準(zhǔn)則，《合同法》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。”經(jīng)營(yíng)者前述不良營(yíng)商手法使得缺乏專業(yè)知識(shí)、對(duì)樓盤(pán)信息的了解與經(jīng)營(yíng)者嚴(yán)重不對(duì)等的消費(fèi)者無(wú)法充分閱讀和理解要簽署的一系列文件、合同，這種做法，使消費(fèi)者的知情權(quán)無(wú)法得到充分保障，也明顯違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。